Conheça 4 fundos imobiliários baratos para investir agora

Pergunta rápida: você é o tipo de investidor que sabe lidar com riscos e procura ativos financeiros que tenham potencial para render bem? Pois então, saiba que os Fundos de investimento imobiliários (FIIs) baratos podem ser um produto interessante.

Mas, se o seu perfil for mais conservador, tudo bem. Fica aqui com a gente, porque é sempre muito importante aprender sobre investimentos, não é mesmo?

Desse modo, seja você um investidor de risco ou não, confira, a seguir, uma lista de fundos imobiliários descontados, ou seja, baratos, criada por Marx Goncalves, analista de fundos imobiliários da casa de análise Nord Research.

Fundos imobiliários de tijolo que estão baratos

A boa notícia, segundo Marx, é que os fundos de tijolos andam razoavelmente baratos.

Mas isso tem um preço.

Afinal de contas, a queda no valor atual dos FIIs de tijolo é consequência do aumento da curva de juros futura e as incertezas macroeconômicas e políticas que atravessamos.

Neste momento, o especialista recomenda ficar atento a dois FIIs baratos de tijolo.

Então, vamos aos detalhes.

BTG Pactual Logística (BTLG11)

Segundo o especialista, o BTLG11, gerido pelo BTG, chama a atenção por ter um portfólio diversificado e pulverizado em relação tanto a locatários quanto a imóveis.

“Isso faz com que ele fique pouco exposto a casos como o da Americanas”, afirma Marx. Só para recordar, a varejista AMER3 entrou em crise e deixou de pagar o aluguel de galpões logísticos que faziam parte da carteira de fundos imobiliários.

Ele destaca ainda que o FII do BTG tem um perfil de galpões logísticos localizados a 15km ou 30km de São Paulo, o que é um diferencial no mercado, já que a região concentra a maior demanda por imóveis desse tipo.

“Também acho importante lembrar que o BTLG11 vem conseguindo renovar bem seus contratos de locação e aumentar o valor, em alguns casos até acima da inflação”, diz ele.

Ele lembra ainda que FII não tem contrato que vencem no curto prazo e sua vacância está em apenas 2%, o que, na visão da Nord Research, é bastante tranquilo.

Além disso, o fundo tem um mix de contratos típicos e atípicos, que têm multas de rescisão bastante elevadas (normalmente do saldo remanescente do contrato de locação até o vencimento).

“Contratos atípicos também não têm revisional, por isso têm maior possibilidade de aumento de aluguel via correção monetária”, destaca. “Em momentos de incerteza, é um contrato que traz bastante proteção para o fundo.”

Marx lembra ainda que, no final do ano passado, o BTLG11 incorporou dois outros fundos, o que possibilitou fazer algumas vendas no portifólio e auferir ganho de capital no processo. “Se isso for concretizado, deve favorecer os cotistas”, afirma.

Por fim, Marx afirma que o BTLG11 consegue entregar bons rendimentos para os cotistas, com perspectivas de manutenção do atual patamar e, quem sabe, até de aumentos no médio e longo prazo.

CSHG Real Estate (HGRE11)

“O CSHG Real Estate é um fundo que nós gostamos aqui na Nord muito por conta do preço, que está bastante descontado na nossa visão”, afirma Marx.

Para o especialista, o fato de o FII ser da CSHG é muito positivo já que, na sua opinião, ela é uma das melhores gestoras do mercado.

Neste momento, o fundo está com vacância bastante elevada, mas Marx explica que esse não e um grande problema porque boa parte dessa vacância está relacionada a um imóvel específico, a torre Martiniano, que fica na região da Av. Paulista.

“O edifício passou por um retrofit nos últimos anos e ainda tem um anexo voltado para eventos que está em obras”, diz ele.

Além disso, pra Marx, a principal destrava de valor do FII deve ser exatamente a locação desses espaços que são representativos para o seu portifólio.

“Nos últimos meses já vemos sinais de locação gradual para o edifício”, diz ele. “Já foi celebrado contrato para locação de dois andares, por exemplo”, lembra.

Na sua opinião, isso ainda não deve entregar impactos positivos na distribuição de rendimentos no curto prazo, mas possivelmente tenha algum resultado no próximo ano.

“O importante, neste momento, é que o fundo está sendo negociado com desconto em torno de 43% em relação ao valor patrimonial”, diz ele.

Para Marx, por enquanto, ele tem possibilidade de manutenção do atual patamar de rendimento, mas para o médio prazo a perspectiva é de subida.

“Há discussões de reciclagens no portifólio que também podem contribuir para ganhos de capital sendo distribuídos para os cotistas”, diz ele. “No preço atual, entendemos que ele gera margem boa de segurança para o investidor.”=-

Fundos imobiliários de papel que estão baratos

FIIs de papel estão menos descontados do que os fundos de tijolo, mas ainda assim há opções interessantes para ficar de olho. Confira os destaques deste grupo.

KINEA SECURITIES (KNSC11)

O Kinea Securities (KNSC11) é o principal destaque de recomendação aberta da Nord Research.

“É um fundo de perfil de risco high grade, ou seja, tem boa nota de risco, e é gerido pela Knea, que é uma gestora bastante renomada”, afirma Marx.

Portanto, o especialista explica que o fundo foi impactado pela deflação no final do ano passado, que reduziu os proventos e penalizou suas cotas, mas, neste começo de ano, já vem recuperando o patamar de rendimentos.

“Hoje, o fundo negocia com desconto de mais ou menos 3% em relação ao valor patrimonial”, diz Marx. “É um desconto pequeno, mas existente” diz ele.

Porém, o destaque é que o fundo tem uma carteira de CRIs com rentabilidade em torno de IPCA +8% ao ano.

“Lembrando que o rendimento é líquido de Imposto de Renda e está sem os custos do fundo”, diz ele. “Ou seja, tem excelente rentabilidade para carteira de menor risco de crédito, com garantias robustas, e um bom mix de indexadores”, detalha.

Segundo a Kinea, a parcela investida em CRIs em IPCA corresponde a 61,5% do patrimônio líquido do fundo e o montante investido em CRIs em CDI corresponde a 42,5% do patrimônio.

“A parcela investida em CDI tende a proporcionar maior resiliência na distribuição de rendimentos em cenário de Selic mais alta por mais tempo”, afirma Marx. “Além disso, o fundo deve ser beneficiado pelos efeitos do fim parcial da desoneração dos combustíveis”, acredita.  

Valora CRI CDI (VGIR11)

Outro FII que Marx recomenda que investidores fiquem atentos é o Valora CRI CDI, que, na opinião do especialista, tem risco de crédito intermediário é bem gerido pela Valora.

“Uma grande vantagem desse fundo é ter praticamente 93% da carteira alocados em CRIs atrelados ao CDI e spread bastante elevado, de CDI +4,9%”, diz ele.

Ou seja: isso acaba proporcionando não só maior resiliência na distribuição de proventos enquanto a Selic estiver elevada, mas também uma remuneração interessante.

Segundo o especialista, o fundo tem gerado yield em torno de 1,30%.

“Vale lembrar que, no caso dos FIIs, o yield é isento de imposto, então é um super rendimento no nosso entendimento”, afirma.

O único porém é que o VGIR11 não está exatamente barato. “Ele está próximo do valor patrimonial, mas ainda assim entendemos que seja bastante interessante por conta de todos esses fatores” afirma.

Por que esses FIIs estão baratos?

Agora, veja: comprar FIIs baratos pode ser uma ótima estratégia, mas é sempre importante entender por que eles estão com preços convidativos, certo?

Marx resume responsabilizando o contexto.

“FIIs São ativos de risco, então, quando há piora do humor do mercado, por motivos políticos ou dúvidas sobre perspectivas econômicas, eles são impactados”, afirma.

FIIs de tijolo, por exemplo, foram impactados pelo aumento da curva de juros futura.

“Até por isso percebemos que os fundos de tijolo estão mais descontados”, afirma. “Incertezas macroeconômicas, políticas e fiscais pesam”, detalha.  

Especificamente no caso do BTLG11, a desvalorização também pode estar relacionada ao caso das Lojas Americanas. “Ainda assim, me parece que o preço de negociação está excessivamente descontado”, diz ele.

Como escolher um fundo imobiliário

Se você ficou interessado em investir em FIIs, mas é um iniciante no assunto, confira as 4 principais dicas do especialista para fazer isso da melhor forma possível.

1. Pesquise sobre o fundo imobiliário

Informações não faltam. Então, nada de preguiça. Se quiser investir em fundos imobiliários, você precisa estudar as características e o histórico de cada um.

Mergulhe em relatórios gerenciais e outros documentos disponibilizados por gestoras e analistas para entender qual é a proposta do fundo e avaliar se ele tem bons ativos (no caso de de FIIs de tijolo) ou boas garantias (em FIIs de papel).

“É preciso entender em que você está investindo”, alerta Marx.

2. Saiba quem é o gestor do fundo

“Ao investir em FIIs estamos terceirizando a decisão dos investimentos e precisamos confiar no desempenho desse prestador de serviços”, afirma o especialista.

A dica, então, é entender quem é a gestora do fundo e pesquisar se ela tem um bom histórico de governança e geração de valor para os cotistas.

Vale também pesquisar se a sua equipe é qualificada para fazer boas escolhas.

3. Entenda o preço para saber o que está barato

Claro que para saber se um FII está barato você precisa saber o que é caro e o que é barato para ele.

A dica? Acompanhe o histórico, fique atento a oscilações e observe se há oportunidade e margem de segurança.

4. Conheça os riscos associados aos FIIs

Atenção para esta quarta dica: “FIIs, como qualquer outro ativo de renda variável, apresenta vários riscos e você precisa conhecer todos eles para não ser surpreendido”, afirma Marx.

Entre os principais riscos dos FIIs? Vamos lá: vacância, devolução do imóvel pelos inquilinos,  inadimplência. De novo: lembra do que aconteceu com as Lojas Americanas e outras varejistas? É por aí.

“Tudo isso pode impactar. E há ainda o risco de crédito nas posições de CRIs nos FIIs de papel”, alerta Marx.

Quer saber mais sobre investimento em FIIs? Confira nosso guia Como investir em fundos imobiliários.